Система налогообложения недвижимости в Таиланде претерпела существенные изменения после введения в действие Закона о налоге на землю и строения в 2020 году, который заменил прежний налог на дома и землю и местный налог на развитие. Это руководство объясняет каждый налог, с которым может столкнуться владелец виллы на Ко Самуи: ежегодный налог на владение, обязательства по арендному доходу, НДС, а также налоги при продаже.
Общее руководство: этот гид основан на нашем 10-летнем опыте управления арендой вилл на Ко Самуи — не является юридической или налоговой консультацией. Налоговое законодательство Таиланда сложное, и индивидуальные обстоятельства существенно различаются. Перед принятием решений на основе этой информации всегда обращайтесь к квалифицированному тайскому налоговому консультанту и/или юристу по недвижимости.
Закон о налоге на землю и строения B.E. 2562 (2019), вступивший в силу в 2020 году, заменил прежнюю систему налогообложения недвижимости в Таиланде. Он предусматривает ежегодный налог на землю и строения, исчисляемый на основе оценочной стоимости объекта по данным государственного реестра и его назначения.
Налоговой базой является официальная оценочная стоимость Земельного департамента — не рыночная стоимость и не цена, уплаченная Вами при покупке. Земельный департамент проводит периодическую переоценку стоимости объектов. Во многих районах Ко Самуи официальная оценочная стоимость существенно ниже рыночной, что означает: фактическая налоговая ставка как процент от рыночной стоимости ниже, чем номинальная ставка.
Ежегодный налог рассчитывается по формуле: оценочная стоимость Земельного департамента × применимая налоговая ставка
| Назначение недвижимости | Налоговая ставка | Примечания |
|---|---|---|
| Сельскохозяйственное использование | 0,01–0,1% | На Самуи допускается выращивание кокосов; ставки растут для необрабатываемых сельхозугодий |
| Основное место жительства (занятое владельцем) | 0,02–0,1% | Дифференцированная шкала; первые 50 000 000 бат оценочной стоимости освобождены от налога при совпадении имени с тайским удостоверением личности/домовой книгой |
| Второе жильё / не основное место жительства | 0,02–0,1% | Нет порога освобождения; применяется к виллам, используемым как дача, но не сдаваемым в коммерческую аренду |
| Коммерческое/арендное использование (включая краткосрочную аренду вилл) | 0,3–1,2% | Применяется к виллам, сдаваемым гостям; ставка растёт с оценочной стоимостью; 0,3% — типичная ставка для большинства вилл на Самуи |
| Незастроенная/неосвоенная земля | 0,3–3% | Ставки увеличиваются каждые 3 года простоя; значительный штраф за владение неосвоенной землёй |
Налог на землю и строения начисляется ежегодно местным органом власти (на Ко Самуи — Орбортором Ко Самуи или муниципалитетом, в зависимости от местонахождения объекта). Уведомления об уплате налога, как правило, выставляются в январе–феврале, а срок уплаты — 30 апреля каждого года. За просрочку начисляется надбавка в размере 1% в месяц.
Для вилл, принадлежащих тайской компании, ответственность за уплату налога несёт сама компания. Для вилл, переданных по долгосрочному договору аренды, ответственность за налог является договорным вопросом, оговорённым в договоре аренды — как правило, её несёт арендатор (иностранный покупатель), однако условия варьируются в зависимости от конкретного договора.
Арендный доход от виллы на Ко Самуи является налогооблагаемым доходом в Таиланде. Применимый налог зависит от того, является ли владелец физическим или юридическим лицом, а также от его налогового резидентства.
В соответствии с Налоговым кодексом Таиланда, арендный доход, выплачиваемый физическим лицам, облагается удерживаемым налогом у источника выплаты по ставке 5%. Если Вы являетесь нерезидентом и получаете арендный доход из Таиланда, налоговый агент (как правило, управляющая компания) обязан удержать 5% с каждого арендного платежа и перечислить его в Налоговое управление от Вашего имени. Этот удержанный налог является окончательным налоговым обязательством, если у Вас нет иных доходов из тайских источников и Вы не являетесь налоговым резидентом Таиланда.
Если Вы являетесь налоговым резидентом Таиланда (проводите в стране 180 и более дней в году), Ваш мировой доход — включая арендный доход — потенциально облагается тайским налогом на доходы физических лиц по прогрессивным ставкам:
| Налогооблагаемый доход (бат/год) | Налоговая ставка |
|---|---|
| 0 – 150 000 | Освобождён |
| 150 001 – 300 000 | 5% |
| 300 001 – 500 000 | 10% |
| 500 001 – 750 000 | 15% |
| 750 001 – 1 000 000 | 20% |
| 1 000 001 – 2 000 000 | 25% |
| 2 000 001 – 5 000 000 | 30% |
| 5 000 001+ | 35% |
Арендный доход квалифицируется как доход по статье 40(5) Налогового кодекса Таиланда. Вы можете вычесть либо 30% валового арендного дохода в качестве стандартного вычета (без документального подтверждения), либо фактические расходы (с документальным подтверждением) из арендного дохода. Применимые вычеты и освобождения зависят от Вашей индивидуальной налоговой ситуации — тайский налоговый консультант смоделирует наиболее эффективный подход для Вас.
Если вилла принадлежит тайской компании, арендный доход квалифицируется как корпоративный доход и облагается стандартным корпоративным налогом Таиланда по ставке 20% от чистой прибыли. Компания обязана подавать ежегодные налоговые декларации, а дивиденды, распределяемые иностранным акционерам, также могут облагаться удерживаемым налогом по ставке 10%. Корпоративная структура требует надлежащего ведения бухгалтерии — привлечение лицензированного тайского бухгалтера для ежегодной отчётности обязательно.
Налог на добавленную стоимость (НДС) по ставке 7% применяется к услугам размещения в Таиланде, однако только после превышения регистрационного порога по годовому валовому доходу.
Порог регистрации по НДС для услуг размещения составляет 1 800 000 бат годового валового дохода. Если общий годовой арендный доход от Вашей виллы (по всем каналам) превышает эту сумму, Вы обязаны зарегистрироваться плательщиком НДС, начислять НДС гостям при бронировании и ежемесячно перечислять его в Налоговое управление.
Для владельцев одной виллы среднего ценового сегмента со средним суточным тарифом 5 000–7 000 бат и загрузкой 50% годовой доход нередко остаётся ниже 1 800 000 бат. Для вилл класса люкс или владельцев нескольких объектов превышение порога весьма вероятно. После регистрации Вы можете принять к вычету входной НДС по деловым расходам (коммунальные услуги для арендного бизнеса, ремонт, программное обеспечение для управления) в счёт обязательства по исходящему НДС.
Регистрация по НДС не увеличивает Ваш доход автоматически — Вам необходимо решить, включить ли НДС в указанные тарифы или добавить его отдельной строкой в гостевых счетах-фактурах. Обсудите этот вопрос с управляющей компанией и налоговым консультантом до регистрации, поскольку это влияет на Вашу ценовую стратегию.
При покупке или продаже виллы возникает ряд налогов. Это разовые трансакционные налоги, а не ежегодные обязательства.
| Налог / сбор | Ставка | База | Плательщик | Примечания |
|---|---|---|---|---|
| Налог на переход права собственности | 2% | Оценочная стоимость Земельного департамента | Как правило, делится 50/50 | Уплачивается в Земельном департаменте в день перехода права |
| Гербовый сбор | 0,5% | Бо́льшая из двух величин: цена продажи или оценочная стоимость | Продавец (по договорённости) | Применяется только при отсутствии SBT (недвижимость во владении 5 и более лет) |
| Налог на специфический бизнес (SBT) | 3% + 0,3% муниципального налога = 3,3% | Бо́льшая из двух величин: цена продажи или оценочная стоимость | Продавец (по договорённости) | Применяется при владении менее 5 лет; заменяет гербовый сбор |
| Удерживаемый налог продавца | Прогрессивная шкала (физ. лица) / 1% (компании) | Оценочная стоимость (не цена продажи) | Продавец | Удерживается в Земельном департаменте; налоговое обязательство продавца с прироста стоимости |
Налоговые ставки и пороги основаны на налоговом законодательстве Таиланда, действующем по состоянию на апрель 2026 года. Ставки могут изменяться. Всегда уточняйте актуальные ставки у квалифицированного тайского налогового консультанта перед совершением сделки.
Четыре правовые структуры, доступные иностранным покупателям вилл — аренда, тайская компания, BOI, тайский супруг — с расходами и практическими последствиями.
Читать руководство по структурам →Правовые структуры, надлежащая проверка, расходы, сроки и предупреждающие знаки — исчерпывающее руководство покупателя, основанное на нашем 10-летнем опыте на Самуи.
Читать руководство покупателя →В соответствии с Законом о налоге на землю и строения B.E. 2562 (2019), вилла, используемая в коммерческих целях — включая краткосрочную аренду — облагается налогом как коммерческая/прочая недвижимость по ставке 0,3% от оценочной стоимости по данным государственного реестра в год, с верхним пределом 1,2% для объектов с очень высокой стоимостью. Налоговой базой является официальная оценка Земельного департамента, которая, как правило, ниже рыночной стоимости на Ко Самуи.
Да. Арендный доход, выплачиваемый нерезидентам, облагается удерживаемым налогом у источника по ставке 5%. Если Вы являетесь налоговым резидентом Таиланда, арендный доход добавляется к Вашему налогооблагаемому доходу и облагается по прогрессивным ставкам (5–35%). Для подтверждения Вашего налогового статуса и полных обязательств всегда консультируйтесь с квалифицированным тайским налоговым консультантом.
НДС (по ставке 7%) применяется, если Ваш годовой валовой доход от услуг размещения превышает 1 800 000 бат. Ниже этого порога регистрация по НДС не требуется. Для владельцев одной виллы среднего ценового сегмента валовой доход нередко остаётся ниже порога, однако владельцы вилл класса люкс или нескольких объектов могут его превысить.
Налог на специфический бизнес (SBT) взимается по ставке 3,3% (включая 0,3% муниципального налога) при отчуждении недвижимости, находившейся во владении менее 5 лет. SBT уплачивается продавцом в Земельном департаменте в день перехода права собственности. Если недвижимость находилась во владении 5 и более лет, SBT заменяется гербовым сбором по ставке 0,5%.
Плата за переход права собственности (2% от оценочной стоимости по данным Земельного департамента) как правило делится поровну — по 1% каждый — в соответствии с договорённостью в договоре купли-продажи. Порядок распределения подлежит обсуждению; уточните его до подписания какого-либо соглашения.
Закон о налоге на дома и землю (1932) и Закон о местном налоге на развитие были отменены и заменены Законом о налоге на землю и строения B.E. 2562 (2019), вступившим в полную силу в 2020 году. Новая система основана на ежегодной оценочной стоимости с дифференцированными ставками в зависимости от назначения недвижимости. Если Вы уплачивали налог на дома и землю по старой системе, теперь Вы облагаетесь налогом в соответствии с Законом 2020 года.
Adam Tokar, наш портфельный менеджер, познакомит Вас с тайскими налоговыми консультантами и юристами по недвижимости, с которыми мы сотрудничаем, и поможет смоделировать реальные годовые расходы на владение для любой интересующей виллы.