Il panorama fiscale immobiliare della Thailandia è cambiato significativamente con l'entrata in vigore della Legge sull'Imposta su Terreni e Fabbricati nel 2020, che ha sostituito la vecchia House and Land Tax e la Local Development Tax. Questa guida illustra ogni imposta che un proprietario di villa a Koh Samui probabilmente incontrerà — imposta annuale di possesso, obblighi sui redditi da affitto, IVA e cosa accade in caso di vendita.
Avviso generale: Questa guida si basa sulla nostra esperienza decennale nella gestione di ville in affitto a Koh Samui — non costituisce consulenza legale o fiscale. La legislazione fiscale tailandese è complessa e le situazioni individuali variano significativamente. Prima di prendere decisioni sulla base di queste informazioni, consultare sempre un consulente fiscale tailandese qualificato e/o un avvocato immobiliare.
La Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019), in vigore dal 2020, ha sostituito il precedente sistema di tassazione immobiliare tailandese. Prevede un'imposta annuale su terreni e fabbricati basata sul valore accertato governativo e sulla destinazione d'uso dell'immobile.
La base imponibile è il valore accertato ufficiale del Dipartimento Fondiario — non il valore di mercato né il prezzo pagato. Il Dipartimento Fondiario rivaluta i valori immobiliari periodicamente. In molte aree di Koh Samui, il valore accertato ufficiale è materialmente inferiore al valore di mercato, il che significa che l'aliquota effettiva come percentuale del valore di mercato è più bassa di quanto suggerisca l'aliquota nominale.
L'imposta annuale si calcola come: valore accertato del Dipartimento Fondiario × aliquota applicabile
| Destinazione d'Uso | Aliquota | Note |
|---|---|---|
| Uso agricolo | 0,01–0,1% | La coltivazione di cocco si qualifica a Samui; le aliquote aumentano per i terreni agricoli non coltivati |
| Residenza principale (occupata dal proprietario) | 0,02–0,1% | A scaglioni; esenzione fino a THB 50M di valore accertato se il nome corrisponde all'ID thai/registro anagrafico |
| Seconda casa / residenza non principale | 0,02–0,1% | Nessuna soglia di esenzione; si applica alle ville usate come case vacanza ma non locate commercialmente |
| Uso commerciale / locazione (inclusa la locazione breve di villa) | 0,3–1,2% | Si applica alle ville locate a ospiti; l'aliquota aumenta con il valore accertato; lo 0,3% è l'aliquota comune per la maggior parte delle ville a Samui |
| Terreno sfitto / non edificato | 0,3–3% | Le aliquote aumentano ogni 3 anni di vacanza; penalità sostanziale per il possesso di terreni non edificati |
L'imposta su terreni e fabbricati è accertata annualmente dall'ente locale (nel caso di Koh Samui, l'Or Bor Tor Koh Samui o il comune a seconda della localizzazione). Le comunicazioni fiscali vengono di norma emesse tra gennaio e febbraio, con scadenza di pagamento al 30 aprile di ogni anno. Il ritardo nel pagamento comporta una maggiorazione dell'1% mensile.
Per le ville detenute in una società tailandese, la società è responsabile dell'imposta. Per le ville detenute con contratto di locazione a lungo termine, la responsabilità fiscale è una questione contrattuale specificata nel contratto di locazione — comunemente a carico del locatario (l'acquirente straniero), anche se questo varia in base ai singoli termini contrattuali.
I redditi da locazione generati da una villa a Koh Samui costituiscono reddito imponibile in Thailandia. L'imposta applicabile dipende dal fatto che il proprietario sia una persona fisica o una società, e se sia residente fiscale in Thailandia.
Ai sensi del Codice Tributario tailandese, i redditi da locazione corrisposti a persone fisiche sono soggetti a una ritenuta alla fonte del 5%. Se Lei è un soggetto non residente che percepisce redditi da affitto dalla Thailandia, il soggetto tenuto alla ritenuta (di norma la società di gestione) è obbligato a trattenere il 5% da ogni pagamento del canone e a versarlo all'Agenzia delle Entrate per Suo conto. Questa ritenuta rappresenta la Sua obbligazione fiscale definitiva qualora non abbia altri redditi di fonte tailandese e non sia residente fiscale in Thailandia.
Se Lei è residente fiscale in Thailandia (soggiorna nel Paese 180+ giorni all'anno), il Suo reddito mondiale — inclusi i redditi da affitto — è potenzialmente soggetto all'imposta sul reddito delle persone fisiche tailandese con aliquote progressive:
| Reddito imponibile (THB/anno) | Aliquota |
|---|---|
| 0 – 150.000 | Esente |
| 150.001 – 300.000 | 5% |
| 300.001 – 500.000 | 10% |
| 500.001 – 750.000 | 15% |
| 750.001 – 1.000.000 | 20% |
| 1.000.001 – 2.000.000 | 25% |
| 2.000.001 – 5.000.000 | 30% |
| 5.000.001+ | 35% |
I redditi da locazione rientrano nella categoria di reddito di cui all'articolo 40(5) del Codice Tributario tailandese. È possibile dedurre il 30% del reddito lordo da locazione come deduzione forfettaria (senza documentazione) oppure le spese effettive documentate. Le deduzioni e le esenzioni applicabili dipendono dalla Sua posizione fiscale individuale — un consulente fiscale tailandese elaborerà l'approccio più efficiente per la Sua situazione.
Se la villa è detenuta in una società tailandese, i redditi da locazione sono tassati come reddito d'impresa con l'aliquota standard dell'imposta sul reddito delle società tailandesi, pari al 20% sull'utile netto. La società deve presentare dichiarazioni fiscali annuali, e i dividendi distribuiti agli azionisti stranieri possono essere soggetti anche a ritenuta alla fonte del 10%. Il modello societario richiede una contabilità adeguata — l'ingaggio di un commercialista tailandese abilitato per le dichiarazioni annuali non è facoltativo.
L'Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) al 7% si applica ai servizi di alloggio in Thailandia, ma solo una volta superata la soglia di registrazione del fatturato annuo lordo.
La soglia di registrazione IVA per i servizi di alloggio è di THB 1,8 milioni di fatturato annuo lordo. Se il fatturato totale annuo della villa (su tutti i canali) supera questa cifra, è obbligatorio registrarsi ai fini IVA, riscuotere l'IVA dagli ospiti sulle prenotazioni e versarla all'Agenzia delle Entrate su base mensile.
Per i proprietari di una singola villa di fascia media con ADR di THB 5.000–7.000 e un'occupazione del 50%, il fatturato annuo si situerà spesso al di sotto di THB 1,8M. Per le ville di lusso o i proprietari con più immobili, è probabile il superamento della soglia. Una volta registrati, è possibile recuperare l'IVA a credito sugli acquisti correlati all'attività d'impresa (utenze per l'attività di locazione, costi di ristrutturazione, software di gestione) a fronte dell'IVA a debito.
La registrazione IVA non aumenta automaticamente i ricavi: occorre decidere se assorbire l'IVA nelle tariffe esposte o aggiungerla come voce separata nelle fatture agli ospiti. È bene discuterne con la società di gestione e il consulente fiscale prima della registrazione, in quanto incide sulla strategia di prezzo.
Al momento dell'acquisto o della vendita di una villa sorgono diverse imposte. Si tratta di imposte transazionali una tantum, non di obblighi annuali.
| Imposta / Onere | Aliquota | Base imponibile | A carico di | Note |
|---|---|---|---|---|
| Tassa di trasferimento | 2% | Valore accertato del Dipartimento Fondiario | Di norma suddivisa 50/50 | Pagata al Dipartimento Fondiario alla data del trasferimento |
| Imposta di bollo | 0,5% | Il maggiore tra prezzo di vendita e valore accertato | Venditore (negoziabile) | Si applica solo se la SBT non è applicabile (immobile detenuto 5+ anni) |
| Specific Business Tax (SBT) | 3% + 0,3% Imposta Municipale = 3,3% | Il maggiore tra prezzo di vendita e valore accertato | Venditore (negoziabile) | Si applica se l'immobile è detenuto da meno di 5 anni; sostituisce l'imposta di bollo |
| Ritenuta alla fonte del venditore | Progressiva (persone fisiche) / 1% (società) | Valore accertato (non prezzo di vendita) | Venditore | Trattenuta al Dipartimento Fondiario; rappresenta l'obbligo fiscale sul guadagno del venditore |
Le aliquote e le soglie fiscali si basano sulla legislazione fiscale tailandese vigente ad aprile 2026. Le aliquote sono soggette a modifiche. Verificare sempre le aliquote correnti con un consulente fiscale tailandese qualificato al momento della transazione.
Le quattro strutture giuridiche disponibili per gli acquirenti stranieri di ville — leasehold, società tailandese, BOI, coniuge tailandese — con costi e implicazioni pratiche.
Leggi la guida sulle strutture →Strutture giuridiche, due diligence, costi, tempistiche e segnali d'allarme — la guida completa all'acquisto dalla nostra esperienza decennale a Samui.
Leggi la guida all'acquisto →Ai sensi della Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019), una villa utilizzata a scopi commerciali — inclusa la locazione a breve termine — è tassata come immobile commerciale/altro con un'aliquota dello 0,3% del valore accertato governativo annuo, fino a un massimo dell'1,2% per immobili ad alto valore. La base imponibile è il valore accertato ufficiale del Dipartimento Fondiario, tipicamente inferiore al valore di mercato a Koh Samui.
Sì. I redditi da locazione corrisposti a persone fisiche non residenti sono soggetti a una ritenuta alla fonte del 5%. Se Lei è residente fiscale in Thailandia, i redditi da affitto si sommano al reddito imponibile e vengono tassati con aliquote progressive (5–35%). Consultare sempre un consulente fiscale tailandese qualificato per verificare il proprio status di residenza e tutti gli obblighi fiscali.
L'IVA (al 7%) si applica se il fatturato annuo lordo dai servizi di alloggio supera THB 1,8 milioni. Al di sotto di questa soglia, la registrazione IVA non è richiesta. Per i proprietari di una singola villa con ADR nella fascia media, il fatturato lordo rimane spesso al di sotto di questa soglia, ma i proprietari di ville di lusso o con più immobili possono superarla.
La Specific Business Tax (SBT) è applicata al 3,3% (incluso lo 0,3% di Imposta Municipale) sulla cessione di un immobile detenuto da meno di 5 anni. La SBT è pagata dal venditore al Dipartimento Fondiario alla data del trasferimento. Se l'immobile è detenuto da 5 anni o più, la SBT è sostituita dall'imposta di bollo dello 0,5%.
Le spese di trasferimento (2% del valore accertato del Dipartimento Fondiario) vengono nella maggior parte dei casi suddivise equamente — 1% ciascuno — per accordo nel contratto preliminare. La ripartizione è negoziabile; è necessario chiarirla prima di firmare qualsiasi accordo.
La House and Land Tax Act (1932) e la Local Development Tax Act sono state abrogate e sostituite dalla Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019), entrata pienamente in vigore nel 2020. Il nuovo sistema si basa sul valore accertato annuo con aliquote differenziate in base alla destinazione d'uso. Chi pagava la House and Land Tax con il vecchio sistema è ora assoggettato alla legge del 2020.
Adam Tokar, il nostro Portfolio Manager, può presentarLe i consulenti fiscali tailandesi e gli avvocati immobiliari con cui collaboriamo — e aiutarLa a modellare il costo annuo reale di possesso per qualsiasi villa target.